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榆陽區房地產市場火爆背后的思考
作者:艾利梅       來源:榆陽區人民政府       瀏覽次數:次      更新時間: 2019-08-20

2019年以來,榆陽轄區受棚改項目重新啟動的影響,房地產市場需求增長明顯。針對近六個月榆陽區房地產市場火爆現象,業務人員調查走訪了部分大項目和售樓部對具體銷售情況進行了解,并結合榆林市政府文件、房地產主管部門文件、官方媒體、自媒體等信息,做出如下幾點思考:

一、目前榆陽區房地產整體運行情況

1、投資完成情況。

2019年1-7月份,榆陽轄區共有110家入統房地產企業,房地產開發項目89個,同比增長30.9%,在建項目共有62個,同比增長47.6%,完成投資同比增長42.6%。按工程用途分:其中,住宅完成投資同比增長65%,占完成投資的75.9%。 90-144平方米的戶型占住宅完成投資的50.3%,144平方米以上的戶型占住宅完成投資的46.4%;其他完成投資增長94.1%,占完成投資的14.6%;辦公樓與商業營業用房均有所下降。2018年1月-2019年7月共新開工33個項目,本年完成投資34.99億元,占完成投資總額的80.8%,新開工項目是拉動房地產投資增速較快的主要原因。

2、商品房銷售及房價情況

銷售量及面積。2019年1-7月份,轄區內有51個項目有銷售量,新開盤的項目有15個,是歷年來新開盤較多的一年,也是投放市場量最多的一年。1-7月份,商品房銷售面積60.92萬平方米,同比增長50.2%,其中:住宅銷售面積59.27萬平方米,增長55.8%。僅7月份,43個項目的銷售面積達12.34萬平方米,增長129.3%。銷售規模。1-7月份,累計銷售面積達5000平方米以上的項目有27個,達3000平方米--5000平方米的項目有8個。銷售區域。1-7月份,西沙片區商品房銷售面積14.52萬平方米,同比下降10.6%;開發區商品房銷售面積26.57萬平方米,增長105.3%,東沙片區商品房銷售面積16.02萬平方米,增長93.6%。河濱公園周邊項目,作為老城區商業區域繁榮的住宅項目,商品房銷售面積3.68萬平方米,增長2.2倍。

3、住宅施工規模及庫存情況

1-7月份,房屋施工面積663.62萬平方米,同比增長20.8%,其中,住宅施工面積406.08萬平方米,增長35.1%;房屋新開工面積97.56萬平方米,增長52.4%,其中,住宅新開工面積72.23萬平方米,增長62.3%。

1-7月份,全區商品房待售面積60.31萬平方米,增長15.4%,其中住宅待售面積5.99萬平方米,增長0.5%。辦公樓待售面積3.12萬平方米,下降12.4%,商業營業待售面積29.6萬平方米,增長9.9%,其他待售面積21.6平方米,增長36.7%。

二、形成目前房地產市場火爆的原因

1、大量的棚戶區改造,增加了居住需求,提升了投資心理,推動了房地產市場的火爆。2016年下半年到2019年上半年榆陽轄區共安排10個棚戶區改造項目,拆遷7158戶,征收面積14.2萬平方米。其中,僅2019年安排了5大片區,計劃改造4313戶,征收面積達130.77萬平方米。

2、品牌房企進入榆林市場,將榆林房地產市場推向另一高度。如中梁、綠城、萬達、中國黃金、領航控股、中建都相繼進入榆林,點燃榆林一片火爆景象,使房價一路上漲,其中,不免出現炒房客。

3、市場的正規化、合理化監管,增加了市場購買力。首先,由于房地產逐步走向正規,市場監管的力度加大,使購房者買房更加踏實,不會擔心出現爛尾項目及工程,增加了市場購買力;其次,改善型住房的大量推出,居住舒適度、生活便利性,改變了大眾對老房產市場的認知與不足,更趨向于改善型住房。

4、良好的投資環境,增強了人們投資購房的信心。由于營商環境的改善,外來企業投資熱度不減,2019年5月13日,榆陽區招商引資項目23個,總投資157.4億元,項目涉及新能源、新材料、醫藥制造、現代農業、文化旅游、能源化工、環境保護等轉型產業。招商引資的力度加大、城市環境的改觀,吸引外來人員和本市人員產生購房欲望,增強了購買信心,甚至直接影響人們購房的遠景。

5、省城西安投資熱繼續擴大,也影響著榆林房價跟風上升。前幾年,由于西安的經濟發展和房價不相符,使近幾年西安投資購房有了增值的空間。西安的房價上漲有其一定的合理性,因此,榆林人在西安投資購房的欲望比較大,帶動了部分人認為西安房價上漲,榆林房價也一定會漲,投資榆林房地產市場,也是推動目前我區房地產市場火爆的一個原因。

6、由于市場監管出現因地制宜的轉變,政策的變向有所松動,銀行信貸政策的放松,給市場中不少人形成了一定的錯覺,認為房價要漲,推波助瀾推動了房地產市場的火爆。

7、部分開發企業不同程度的存在捂盤惜盤、無證銷售、違價銷售、惡意炒作、哄抬房價、捆綁搭售、未明碼標價、未一房一價等行為,影響了市場,造成了市場火爆、房價上漲。

三、建議

1、控制土地供給,適量推出樓盤。由于榆林外來人口流入動力不足,成為制約榆林發展的嚴重短板,加之榆林本地人口隨城市化進程來到城市生活、工作,農村富余勞動力早已被掏空。因此,嚴格控制土地供給和項目審批。適量推出開發樓盤,防止出現房地產市場泡沫化。

2、合理規劃,平衡市場。由于價格在榆林市區不同區域位置差距較大,部分區域房價偏高,和購房者的收入有一定差距,形成明顯反差。所以應根據實際情況進行各個區域的合理規劃,依據市場供需平衡而定,這樣才能使房地產進入良性的可持續發展。

3、嚴格執行國家金融信貸政策。建議政府充分與銀行系統協調、溝通,爭取得到金融信貸的支持,使銀行信貸符合房地產市場的發展。

4、進一步加強市場監管,正確引導市場走向。嚴厲打擊捂盤惜盤、惡意炒作、哄抬房價、違價銷售、投機炒房 等不符合房地產發展規律、擾亂市場的違法行為。

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